Altbau-Drama

Mal wieder im Immobilienscout

2009-11-30T13:26:00.006+01:00

Diesmal hat's ein Wenig gedauert bis das "Wasserschloss" wieder im Immobilienscout aufgetaucht ist. Diesmal über einen Makler aus Stuttgart ... scheint immer schwerer zu werden, noch einen Makler zu finden - oder?

Auch diesmal verschweigt das Exposè die Details der verpfuschten Sanierung. Wir bleiben einfach mal dran ...

Hier stehts: (Immobilienscout24) (Scout-ID: 53293054)

Haus-Recycling oder Wie eine Ruine neu vermarktet werden soll

2009-03-28T13:35:00.006+01:00

Ist schon sehr lustig zu sehen, wie resistent sich manche Hausverkäufer der Realität verschliessen. Das billigst sanierte Fachwerkhaus, welches wir gekauft hatten - nach Feststellung aller Mängel - jedoch durch Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung zum Glück wieder losgeworden sind (Details siehe hier ) ist wieder auf dem Markt ... nämlich da (hier und dann die Scout-ID 49600285 eingeben).

Im Immobilienscout wird die Bruchbude doch tatsächlich wieder als "Historisches TOP Objekt mit Spa-Bereich und Sauna" angeboten. Lächerlich. Uns liegt ein Gutachten vor, dass diesem Haus bescheinigt unbewohnbar zu sein. Bei der Sanierung wurden nämlich entscheidende Fehler schon in der Planung gemacht. Die historischen Grundmauern wurden von außen nur unzureichend und tlw. gar nicht gegen das eindringende Wasser (vor allem hangseitig) abgedichtet. Der auf der Innenseite aufgebrachte Sanierputz läßt das Wasser nahezu ungehindert in den Keller, aber auch das Haus selbst eindringen. Gutes Klima für einen Kartoffelkeller - nicht jedoch für den sogenannten "Spa-Bereich im Untergeschoss". In so einer Sauna- und Badelandschaft wird sehr viel feuchte Abluft erzeugt, die die von aussen eindringende Feuchtigkeit noch verstärkt und kaum abziehen kann. Außer eben in das restliche Haus - ist der Wellnessbereich doch durch keine Tür vom restlichen offen gestalteten Haus abgetrennt.

Sehr interessant auch die Tatsache, dass das veröffentlichte Expose an keiner Stelle den dramatischen Schaden erwähnt. Da möchten die Verkäufer doch nicht etwa schon wieder einen potentiellen Käufer arglistig täuschen? Der Makler (übrigens ein anderer als bei unserem Kauf) hat sich jedenfalls scheinbar abgesichert: "Alle in diesem Angebot enthaltenen Angaben, Abmessungen und Preisangaben beruhen auf Angaben des Verkäufers oder eines Dritten. Der Makler übernimmt hiefür keine Haft"

Naja, in Haft muss er wohl nicht gleich, aber durch einen Anruf unsererseits wurde der Makler über die unrühmliche Vergangeinheit des Objektes informiert. Er weiß also über die Vorschäden Bescheid und ist zur Information potentieller Käufer verpflichtet. Da hilft nun auch diese Klausel nix mehr. Wir (selbstverständlich verdeckt) werden uns mal als Käufer ausgeben und das überprüfen ;-)

In jedem Fall wird es uns eine Freude sein, eventuelle Käufer über das Objekt zu informieren.

Sind wir vielleicht nachtragend? Ähm ja, wir haben infolge der Machenschaften dieser Verkäufer sehr viel Geld in den Sand gesetzt ... da muss ein wenig Boshaftigkeit erlaubt sein.

Juristisches (8) - "Das feuchte Haus" (Quelle: http://www.ra-sawal.de)

2009-03-02T13:05:00.004+01:00

Auf der Website http://www.ra-sawal.de findet sich ein sehr interessanter Artikel zum Thema arglistige Täuschung in Bezug auf Fechtigkeitsschäden beim Verkauf von kürzlich renovierten/sanierten Häusern (Link):

"Wer sein Haus verkaufen will, muss die Interessenten auch ungefragt auf Feuchtigkeitsschäden hinweisen. Dies hat das Saarländische Oberlandesgericht kürzlich entschieden.

Zwar müssten Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gelte erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. (Leitsatz des Gerichts)

Im dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall hatte der Käufer eines Wohnhauses kurz nach dem Erwerb extreme Feuchtigkeit im Keller festgestellt. Daraufhin focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Der Verkäufer wehrte sich und argumentierte, er sei auch nicht nach Feuchtigkeitsschäden im Vorfeld gefragt worden – der Käufer sei damit „selbst schuld“. Diese Auffassung teilte das OLG nicht. Feuchtigkeit im Keller sei von so entscheidender Bedeutung für die Kaufentscheidung, dass der Verkäufer auch ungefragt hierzu Stellung nehmen müsse.

Der Käufer erreichte die Rückabwicklung des Vertrages. Der Verkäufer geht bei einer solchen Verhaltensweise in der Regel auch ein erhebliches Schadensersatzrisiko ein.

OLG Saarbrücken vom 5.8.2008, 4 U 90/08 - 33"

Quelle: http://www.ra-sawal.de/Wordpress/?p=286

Rückerstattung Maklerprovision - Die nächste Runde

2009-02-05T18:26:00.003+01:00

Unser Makler hat doch tatsächlich dem durch unseren Anwalt eingereichten Gerichtlichen Mahnbescheid zur Rückforderung der Maklerprovision für den inzwischen aufgrund arglistiger Täuschung aufgehobenen Kaufvertrag widersprochen.

Ob das eine gute Idee war? Ich denke nicht. So sehen wir uns also in ein paar Wochen vor Gericht wieder. Da wird dann sicherlich auch zur Sprache kommen, dass ebendieser Makler schriftlich Eigenschaften zugesichert hat ("das Haus ist trocken"), wegen deren Fehlen schlußendlich der Kaufvertrag erfolgreich angefochten wurde. Ein gutes Licht wirft das sicher nicht auf diesen Makler.

Das sieht dann bestimmt auch die Behörde für das folgende Geschäftsuntersagungsverfahren ähnlich ... mal schauen.

Juristisches (7) - "Maklerhaftung kann teuer werden" (Quelle: www.ra-sawal.de)

2009-01-15T09:39:00.002+01:00

Hier findet sich ein sehr interessanter Artikel zum Thema Maklerhaftung:

"Fügt ein Makler in seinem Exposé den Angaben des Eigentümers weitere Informationen hinzu, so haftet er, wenn sich diese als falsch herausstellen.

Aufgrund eines wirksamen Maklervertrages hatte der Makler im Expose die Angabe „vollständig saniert“ aufgenommen. Allerdings hatte der Verkäufer lediglich die bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen gegenüber dem Makler im Vorfeld aufgezählt. Eine Überprüfung des Exposés durch den Verkäufer erfolgte nicht.

Nach dem Kauf stellten sich jedoch einige versteckte Mängel heraus. So waren bespielsweise die Elektroleitungen veraltet. Das Oberlandesgericht Frankfurt sprach dem Käufer Schadensersatz gegen den Makler zu, da das Haus entgegen den Angaben nicht vollständig saniert gewesen sei.

Zwar treffen Makler im Grundsatz keine Pflichten und damit auch keine Haftung für Angaben des Verkäufers. Informationen des Veräußerers darf er daher grundsätzlich ungeprüft weitergeben (BGH vom 18.01.2007 - III ZR 146/06). Über ihm bekannte verkaufsentscheidende Tatsachen muss der Makler aber aufklären. Unterlassen sollte er aufgrund der Rechtsprechung in jedem Fall eigene Angaben. Hier liegt ein erhebliches Haftungsrisiko.

OLG Frankfurt vom 13.02.2008, 15 U 137/07"

Quelle: www.ra-sawal.de

Kontakt zu Matthias Heißner ?

2009-01-12T12:29:00.002+01:00

Offensichtlich haben nicht nur die Redakteure der Stuttgarter Zeitung Schwierigkeiten Kontakt mit Hr. Heißner aufzunehmen. Da er zwischenzeitlich wohl auch umziehen musste (siehe hier), hilft die Suchmaschine GoYellow weiter: Link.

Presse-Recherche Teil 12 - Matthias Heißner wegen Mietschulden verurteilt (Artikel aus der Stuttgarter Zeitung)

2009-01-12T12:20:00.004+01:00

In der Ausgabe vom 10. Dezember 2008 schreibt die Stuttgarter Zeitung unter dem Titel "Preisträger mit hohen Mietschulden":

"MAULBRONN. Die Sparkassen haben Matthias Heißner als "Vermieterschützer" ausgezeichnet. Dabei hat der Leonberger Immobilienunternehmer selbst hohe Mietschulden. Zu einem Gerichtstermin in dieser Sache ist Heißner gestern gar nicht erst erschienen."

Weiter schreibt der Redakteur Markus Klohr: "Noch vor wenigen Monaten hat Matthias Heißner im Rampenlicht gestanden. Nun scheint der Träger des Gründerpreises der baden-württembergischen Sparkassen bestrebt, sich unsichtbar zu machen. Wer die Nummer seines Leonberger Immobilienunternehmens Imac wählt, erhält als Antwort die Ansage "kein Anschluss unter dieser Nummer". Und zu einem wichtigen Termin im Amtsgericht Maulbronn (Enzkreis) ist Heißner gestern gar nicht erschienen. Dabei ging es eigentlich um ein Thema, das Heißner am Herzen liegen müsste.

Für die vermeintlich von ihm erfundene "Vermieterschutzkartei" hat Heißner 2006 den Gründerpreis erhalten. Eigentümer sollten durch die Datenbank vor Mietern gewarnt werden, die Immobilien herunterwirtschaften oder ihre Miete nicht bezahlen. In dieser Kartei könnte der 37-Jährige sich selbst an prominenter Stelle eintragen. Denn Heißner hat selbst rund 21 000 Euro Mietschulden angehäuft. Fünf Jahre lang hat Heißner in einer komfortablen Villa in Friolzheim im Enzkreis gewohnt. Seit März zahlte er offenbar Miete und Nebenkosten nur teilweise oder gar nicht. "Wir hatten am Anfang den Eindruck, Herr Heißner sei ein solider Geschäftsmann", sagt sein Vermieter, der die Klage eingereicht hat, "aber inzwischen habe ich nur noch die Nase voll von ihm."

Weil Heißner nicht anwesend war, wurde er gestern vom zuständigen Maulbronner Amtsrichter in Abwesenheit dazu verurteilt, die Schulden zu begleichen. Nachdem der Verhandlungstermin bekanntgegeben worden war, habe Heißner seinem Vermieter noch kurzerhand rund 7000 Euro überwiesen. Laut der Behörde hatte der Leonberger Unternehmer sich inhaltlich nie zu den Rückständen geäußert, er habe lediglich angekündigt, sich selbst vor Gericht verteidigen zu wollen. Jetzt hat Heißner noch zwei Wochen Zeit, sich doch noch zu äußern, ansonsten wird das Urteil rechtskräftig, und der 37-Jährige muss zusätzlich noch sämtliche Verfahrens- und Anwaltskosten übernehmen.

Der Rechtsstreit ist beileibe nicht Heißners einziges Problem. Seit dem Frühsommer ermittelt die Staatsanwaltschaft Stuttgart gegen ihn und zwei weitere Beschuldigte. Ihnen werden Untreue, Betrug und Insolvenzverschleppung vorgeworfen. Bei den Ermittlungen stellte die Staatsanwaltschaft fest, dass beim Imac-Tochterunternehmen Thema mindestens ein sechsstelliger Betrag an Mietkautionen verschwunden sei. Betroffen sind laut dem Insolvenzverwalter landesweit bis zu 1000 Wohnungen, die von der Thema betreut wurden. Wie es um die Imac selbst steht, die zurzeit etliche Altbauten im Land saniert, lässt sich nur erahnen. Eine Telefonnummer scheint das Unternehmen jedenfalls nicht mehr zu haben."

Neuigkeiten im Hause IMAC

2009-01-12T12:01:00.002+01:00

Nachdem die zur Firmengruppe um Matthias Heißner gehörende Thema-Hausverwaltung in - gelinde gesagt - Schwierigkeiten geraten ist (mehr dazu u.a. hier), gibt es eine neue Immobilienverwaltung - die BW Hausverwaltungen GmbH mit Sitz in Leonberg (Info). Eine bekannte Adresse ... hier residiert die IMAC, die Vermieterschutzkartei und ach ja ... früher auch die Thema.

Juristisches (6) - "Makler haften für unrichtige Angaben - auch für die ihrer Auftraggeber" (Quelle: www.immonet.de)

2008-12-31T13:29:00.003+01:00

Quelle: www.immonet.de

"Makler haften für unrichtige Angaben - auch für die ihrer Auftraggeber

(frei nach: BGH, Urteil vom 22.9.2005 - III ZR 295/04 - und
BGH, Urteil vom 14.12.2000 - III ZR 3/00 -)

Darüber, ob die titelgebende Metapher weiterhin Gültigkeit besitzt, mögen die beiden kürzlich obergerichtlich entschiedenen Fälle aus dem Makler- und Grundstückskaufvertragsrecht Aufschluss geben.

Ein Grundstücksmakler, dessen Tätigkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages geführt hat, ist im Regelfall schon ein glücklicher Mann. Besonders glücklich aber sollte er sein, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag eine Klausel enthält, welche ihm einen direkten Anspruch gegen den Käufer zusichert. Eine solche Klausel macht den Kaufvertrag zu einem Vertrag zugunsten Dritter. Der Makler erlangt einen Zahlungsanspruch, ohne mit dem Käufer überhaupt einen Vertrag geschlossen zu haben und gewinnt so einen Schuldner hinzu, denn sein Auftraggeber, der Verkäufer, ist ihm selbstverständlich ebenfalls –dann gesamtschuldnerisch mit dem Käufer- zur Zahlung verpflichtet. Diese mit so vielen rechtlichen Vorteilen für den Makler gesegnete Situation kann sich jedoch auch einmal in das Gegenteil verkehren.

So geschehen im vorliegenden Fall. Der Beklagte hatte von einem Ehepaar den Auftrag erhalten, einen Käufer für dessen Jugendstilvilla zu finden. Der Makler tat dies erfolgreich und war sodann bei der Beurkundung des ihm bekannten Vertragswerkes zugegen. Der Vertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss und die Versicherung, dem Verkäufer sei vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z.B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt. Sowohl Verkäufer als auch Makler wusste jedoch, dass das Haus seit etlichen Jahren unter einem erheblichen Hausbockbefall litt. Auch war eine Klausel Kaufvertragsbestandteil, welche wie folgt lautete: "Der Vertrag ist auf Nachweis des Beklagten zustande gekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb, an den Makler eine Provision in Höhe von 5,5% des Kaufpreises zuzüglich 15% Mehrwertsteuer zu zahlen." In der Folge zahlten die Kläger an den Beklagten eine Summe von 101.200 DM . Nachdem die Kläger den starken Hausbockbefall bemerkt hatten, nahmen sie nicht nur die Verkäufer auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks in Anspruch, sondern verlangten von dem Beklagten auch Rückzahlung des Maklerlohns. Das Gericht entschied im Sinne der Kläger, und zwar mit folgender rechtlicher Begründung:

Anspruchsgrundlage sei in diesem Fall das gewohnheitsrechtlich verfestigte Rechtsinstitut der culpa in contrahendo(mittlerweile: § 311 Abs. 2 BGB). Dieses setzt grundsätzlich das Vorliegen eines vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses voraus. Problematisch in diesem Fall ist dabei, dass zwischen Kläger und Beklagtem niemals ein Vertrag geschlossen worden ist, sondern beide Parteien lediglich eine vertragliche Beziehung zu dem Verkäufer eingegangen waren. Der Makler als begünstigter Dritter des Kaufvertrages, erwirbt nach ständiger BGH-Rechtsprechung lediglich ein abgespaltenes Forderungsrecht. Wie aber eist ein vorvertragliches Vertrauensverhältnis denkbar, ohne dass überhaupt ein Vertrag zwischen den Parteien dieses Verhältnisses geplant ist? Aus der Berechtigung, welche dem Makler aus dem Vertrag zugunsten Dritter erwächst, sollen ihm nach Auffassung des Gerichts auch korrespondierende Sorgfaltspflichten entstehen, welche für ein Vertrauensverhältnis im Sinne der culpa in contrahendo ausreichend sind. Fraglich sei nur, ob auch die Information des Käufers über versteckte Sachmängel unter diese Sorgfaltspflichten fielen. Dagegen spreche, dass dies eine typische Schuldnerpflicht sei, welche beispielsweise einem Doppelmakler zukomme, der sich in einem allseitigen Schuldverhältnis mit den Parteien des Kaufvertrages befinde. Eine solche Doppelmaklereigenschaft entstehe aber nicht durch die Klausel in dem Kaufvertrag, welche die Courtageverbindlichkeit des Verkäufers auf den Käufers überwälze. Denn gegenüber dem Käufer sei der Makler nicht Schuldner, sondern lediglich Gläubiger.

Trotz dieser rechtsdogmatischen Bedenken sei es jedoch gerechtfertigt, einem Makler, welcher ihm bekannte Mängel arglistig verschweigt, und auf diesem Wege wesentlich zum Entstehen seines Provisionsanspruchs beiträgt, eine Rückzahlungspflicht aufzubürden.

Für die Praxis ist den Grundstücksmaklern daher zu empfehlen, in Fällen, in denen der Verkäufer seine Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Makler durch eine Vertragsklausel zugunsten Dritter auf den Käufer überwälzt, den Kaufvertrag genau auf eventuell darin enthaltene Täuschungsregelungen zu überprüfen und gegebenenfalls den Käufer über die inhaltlichen Mängel des Vertragswerks zu informieren.

Eine weitere höchstgerichtlich festgestellte Provisionsrückzahlungspflicht eines Maklers ist hingegen nicht uneingeschränkt positiv zu beurteilen:

So entschied der BGH in einem schon etwas länger zurückliegenden Urteil, die Unwirksamkeit des Hauptvertrages aufgrund einer Wandelung(Anm. d. Verfassers: Das Rechtsinstitut der Wandelung existiert seit 2002 nicht mehr; an seine Stelle ist der Rücktritt getreten) des Kaufvertrages durch den Käufer lasse zumindest dann den Provisionsanspruch des Maklers nachträglich entfallen, wenn der Käufer den Vertrag auch durch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB hätte zu Fall bringen können.

In dem in Rede stehenden Fall hatten die Kläger ein Hausgrundstück zum Preis von 185.000 DM erworben und dafür an die Beklagte eine Vermittlungsprovision von 6.382,50 DM gezahlt. Mit der Behauptung, das erworbene Wohnhaus weise zahlreiche, vom Verkäufer in betrügerischer Absicht verdeckte Mängel auf, erhoben sie im Mai 1996 gegen diesen Wandelungsklage. Das Landgericht gab der Klage rechtskräftig statt und führte zur Begründung aus, die Statik des Hauses sei derart unzureichend, dass Einsturzgefahr bestehe. Diesen Mangel habe der beklagte Verkäufer arglistig verschwiegen. Der Makler befand sich in Unkenntnis des mangelhaften Zustandes des Gebäudes.

Sodann nahmen die Käufer die Beklagte sowohl auf Rückzahlung der Maklerprovision als auch auf Schadensersatz in einer Gesamthöhe von zuletzt 186.820,60 DM in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab. Der BGH befand jedoch, den Käufern stehe die Rückzahlung der Maklerprovision in Höhe von 6.382,50 DM zu.

Zur Begründung führte das Gericht aus, die Kläger könnten sich auf einen Anspruch gem.

§ 812 Abs. 1 S.1 BGB auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung berufen. Dies verhalte sich deshalb so, weil die Zahlungspflicht der Käufer nachträglich entfallen sei.

§ 652 Abs. 1 BGB mache das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur von der Gültigkeit des Hauptvertrags, nicht aber von dessen Ausführung abhängig. Umstände, die einem wirksamen Abschluß des Hauptvertrags entgegenstünden oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen ließen, so wie; Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung schlössen eine Provisionspflicht aus. Umstände, welche ohne eine im Vertragsschluß selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag für die Zukunft beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), ließen den Provisionsanspruch nach einhelliger Rechtsprechung regelmäßig unberührt (für viele BGH, Urteil vom 11. November 1992 - IV ZR 218/91 - ). Eine solche nachträgliche ex-nunc-Beseitigung der Leistungspflichten liege auch in dem Institut der Wandelung.

Soweit die nachvollziehbare Argumentation des Gerichts. Ein Vertrag, der angefochten wird und deshalb als von Anfang an nichtig angesehen wird, kann keinen Courtageanspruch des Maklers auslösen, denn ein Vertragsschluss ist eben gerade unabdingbare Voraussetzung für das Entstehen eines solchen Anspruchs. Anders stellt sich das Ganze jedoch dar, wenn sich eine Vertragspartei im Nachhinein mit Wirkung für die Zukunft von Ihren vertraglichen Verpflichtungen löst. Dies dürfte nach gesundem Gerechtigkeitsempfinden nicht zu Lasten des Maklers gehen.

Das Gericht ist hier jedoch anderer Ansicht. In Konstellationen, in welchen dem Käufer zugleich ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung zustehe, sei es für den Makler ein rein zufälliges Ereignis, ob der Käufer von diesem Anfechtungsrecht Gebrauch mache oder aber von seinem Wandelungsrecht. Aufgrund dieser Zufälligkeit solle der Makler nicht von der Wahl des Käufers profitieren. Einzige Voraussetzung sei, dass die einjährige Gewährleistungsfrist des § 124 BGB noch laufe. Diese Sichtweise des Gerichts lässt jedoch außer acht, dass der Käufer bei seiner Wahl eben auch die Möglichkeit hat, den Verlust des Provisionsrückzahlungsanspruchs bei Geltendmachung der Wandelung bzw. nach aktuellem Recht des Rücktritts einzukalkulieren. Das Gericht führt zwar aus, die Entscheidung des Käufers hänge weitgehend von den ihm im Einzelfall günstigsten Rechtsfolgen ab. Es zieht daraus aber nicht die richtigen Folgerungen, sondern lässt zu, dass dem Käufer die Vorteile der Wandelung gegenüber einer Rückabwicklung des Kaufvertrages nach Bereicherungsrecht bei Anfechtung zugute kommen, ohne aber gleichzeitig die ihm daraus im Rechtsverhältnis zu dem Makler entstehenden Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Überdies ist das Ergebnis des BGH dogmatisch schwer begründbar; es entspringt vielmehr einer reinen Interessenabwägung, leider zu Lasten des Maklers.

Ehrlich währt am Längsten- dieser schöne Sinnspruch hat sich in diesem Fall leider nicht bewährt. Denn gleich, ob der Makler Kenntnis von den Mängeln hatte oder nicht, seines Provisionsanspruchs wäre er in beiden Fällen verlustig gegangen.

Kontakt

Breiholdt & Voscherau Rechtsanwälte

Büschstrasse 12 - Steinwayhaus Ecke Colonnaden 29

20354 Hamburg

Internet: www.breiholdt-voscherau.de

E-Mail: info@breiholdt-voscherau.de

Juristisches (5) - "Makler trägt eine hohe Verantwortung" (aus der Berliner Zeitung)

2008-12-31T13:20:00.003+01:00

Die Berliner Zeitung hat in Ihrem Archiv einen interessanten Artikel veröffentlicht (Link):

Unter der Überschrift "Makler trägt eine hohe Verantwortung

Angaben im Exposé sollten sorgfältig geprüft werden" schreibt der Redakteur Joachim Garbe-Emden:

"Am Anfang der Arbeit eines Immobilienmaklers steht häufig das Exposé. Dieses Schriftstück bietet die Grundlage für eine möglichst schnelle und lukrative Veräußerung. Hierin werden Angaben gemacht über den Wert, Ausstattung Zuschnitt und Lage der zu verkaufenden Immobilie. Auch Besonderheiten, wie Denkmalschutz des Gebäudes oder die Teilbarkeit eines Grundstücks können dort erwähnt werden. Wird die Immobilie aber zu rosig geschildert, ist dies nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für den Makler risikoreich.

Provision in Gefahr
Bei der Erstellung des Exposés sollte sich der Makler ohne eigene Prüfung nicht auf die Angaben des Verkäufers verlassen oder das Objekt unkritisch anpreisen. Ansonsten läuft er Gefahr, sich Schadenersatzansprüchen des Käufers auszusetzen oder gar seinen Provisionsanspruch zu verlieren.
In vielen Fällen wendet sich der verkaufswillige Eigentümer an einen Makler und beauftragt diesen, einen Käufer zu finden, der auch die Maklerprovision tragen soll. Wird der Kaufvertrag entsprechend abgewickelt, so ist zwischen Makler und Käufer ein Vermittlungsvertrag zu Stande gekommen, der Sorgfalts- und Prüfungspflichten des Maklers gegenüber dem Käufer beinhaltet.
Der Makler sollte im Exposé klarstellen, ob Angaben zu dem Objekt auf eigenen Recherchen beruhen. Soweit nur Angaben des Verkäufers weitergegeben werden, sollte darauf hingewiesen werden. Für falsche Angaben des Verkäufers haftet der Makler dann nur noch, wenn er erkennen konnte, dass sie falsch waren, z. B. hinsichtlich der Wohnfläche oder des Baujahrs. Der Makler muss auch grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen anstellen. Eine weitergehende Nachprüfungspflicht kann sich aber dann ergeben, wenn das Geschäft risikoreich und der Käufer erkennbar unerfahren ist.
Entspricht das Objekt nicht den Erwartungen des Käufers, so hält er - soweit noch nicht gezahlt - erfahrungsgemäß erst einmal die Provision zurück. Er muss sich dann allerdings belehren lassen, dass allein die nicht vertragsgemäße Erfüllung des Kaufvertrages durch den Verkäufer den Provisionsanspruch des Maklers gegen den Käufer nicht schmälert. Liegt allerdings eine arglistige Täuschung des Verkäufers vor, so entfällt auch der Anspruch auf die Maklerprovision (BGH, Urteil vom 14. 12. 2000, III ZR 3/00). Das Gleiche gilt, wenn sich der Käufer den Rücktritt für den Fall vorbehalten hat, dass die Baugenehmigung oder eine notwendige Teilungsgenehmigung nicht erteilt wird (BGH, Urteil vom 20. 2. 1997, III ZR 81/96).
Manchmal muss der Makler gerade stehen, wenn der Verkäufer nicht mehr belangt werden kann: Schadenersatzansprüche des Käufers gegen den Makler verjähren nach dem seit 1.1.2002 geltenden Recht binnen drei Jahren, nachdem der Käufer von dem Schaden, z. B. der mangelnden Bebaubarkeit oder fehlenden Baugenehmigung, Kenntnis erlangt hat. Die Ansprüche gegen den Verkäufer wegen Sach- oder Rechtsmängeln verjähren dagegen grundsätzlich schon innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe des Grundstückes. Es kann also dazu kommen, dass sich der Käufer noch an den Makler halten kann, während Ansprüche aus dem Kaufvertrag schon verjährt sind.
Der Autor ist Rechtsanwalt mit dem Schwerpunkt Bau- und Immobilienrecht in der Kanzlei Schlawien-Naab, Büro Berlin-Friedrichstraße."

Das im Artikel erwähnte Urteil findet man übrigens u.a. hier: Link.

Maklerprovision

2008-12-20T18:40:00.003+01:00

Nun, der Vorwurf der arglistigen Täuschung beruht unter anderem darauf, dass wir vor Abschluss des Kaufvertrages eine schriftliche (!) Bestätigung des Makler erhalten haben, in der dieser versichert, dass das Haus trocken ist und auch schon vor Sanierung trocken war. Wie sich ja später herausstellen sollte, war das wohl nichz die ganze Wahrheit ... so jedenfall der von uns beauftragte Gutachter.

Jedenfalls sollte man meinen, dass die Tatsache des auf Basis dieser arglistigen Täuschung aufgehobenen Kaufvertrages auch jeden Makler davon überzeugt, dass die Maklerprovision nicht verdient ist und deshalb zurück bezahlt werden sollte. Nicht dieser Vertreter seiner Zunft.

Frech behauptet er doch im Antwortschreiben auf die entsprechende Zahlungsaufforderung unseres Anwalts, dass wir eigentlich doch froh sein müssten, dass wir die entsprechenden Mehraufwände wegen der schwierigen Situation nicht noch extra in Rechnung gestellt bekommen haben.

Da hat es sogar unserem Anwalt fast die Sprache verschlagen. Aber nur fast. Der nette Herr Makler wird noch vor Weihnachten die Klageschrift im Briefkasten finden. Achja, wer als Makler, Versicherungsvertreter und Anlageberater sein Geld verdient, benötigt nach § 35 der Gewerbeordnung besondere Voraussetzungen. Sind diese nicht bzw. nicht mehr gegeben, kann ein Gewerbeuntersagungsverfahren eingeleitet werden. Mal schauen ob die zuständigen Behörden aktiv werden ...

Grunderwerbsteuer zurückerstattet

2008-12-20T18:28:00.002+01:00

Nachdem der Kaufvertrag inzwischen aufgrund der arglistigen Täuschung aufgehoben wurde, gibt es nunmehr auch einen Bescheid des zuständigen Finanzamtes. Der ursprüngliche Steuerbescheid wurde gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aufgehoben. Die Grunderwerbsteuer wird somit erstattet.

Wir mussten dafür noch nicht einmal einen besonderen Antrag stellen. Es reichte schon die folgende Passage im notariellen Aufhebungsvertrag: "Der Erwerber hat unter der Steuernummer xxxxx/xxxxx bei dem Finanzamt Ludwigsburg seine Grunderwerbsteuer aus dem Kaufvertrag gezahlt. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts liegt vor. Der Erwerber beantragt gemäß § 16 Abs. 1 Ziffer 2 GrEStG beim Finanzamt wegen der Rückgängigmachung des Vertrages aus einem Rechtsanspruch aus Leistungsstörung die Aufhebung der Steuerfestsetzung und Rücküberweisung der Grunderwerbsteuer auf sein Girokonto bei der xxx Bank ..."

Da hat unser Notar wohl die richtigen Formulierungen gefunden ... das Finanzamt jedenfalls hatte noch nichteinmal irgendwelche Rückfragen. Und unser Anwalt keine Ergänzungen.

Kaufvertrag aufgelöst

2008-11-13T13:50:00.002+01:00

Gute Nachrichten. Fast 6 Monate nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages hatten wir gestern wieder einen Notartermin - zur Auflösung des ursprünglichen Kaufvertrages. Zur Vermeidung eines langen und wahrscheinlich teuren Rechtsstreits konnten sich unsere Verkäufer dazu durchringen, die Anfechtung des Kaufvetrages wegen arglistiger Täuschung durch uns anzuerkennen. Die Bude sind wir also los.

Wir wünschen den Verkäufern und Wieder-Eigentümern Viel Glück beim Durchsetzen der Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger - die IMAC.

Für uns heißt es jetzt zunächst mal den Erfolg feiern ... und dann allerdings geht der Kampf weiter, denn noch gilt es den einen oder anderen Geldbetrag zurückzufordern. Wir denken da an Grunderwerbsteuer, Maklergebühren usw.

Es bleibt also spannend ...

Presse-Recherche Teil 11

2008-11-03T16:27:00.006+01:00

Bildquelle: Artikel in der StZ vom 3. November 2008

In der heutigen Ausgabe schreibt die Stuttgarter Zeitung mal wieder über die Imac ... und über unser Altbau-Haus (Link).

In den Regionalausgabe der StZ für den Landkreis Ludwigsburg sowie der Kornwestheimer und Marbacher Zeitung der Artikel "Historische Schmuckstücke werden zu Sorgenkindern" mit dem Untertitel: "Die umstrittene Leonberger Baufirma Imac treibt wegen möglicher Billigsanierungen Verwaltungen und Eigentümer um."

Quelle: Artikel in der StZ vom 3. November 2008

In dem Artikel schreibt der Redakteur Markus Klohr u.a.: "Nicht nur die Staatsanwaltschaft beschäftigt sich mit dem Leonberger Immobilienunternehmer Matthias Heißner. Seine
Firma saniert historische Filetstücke in vielen Kommunen – und das womöglich nicht immer ganz korrekt."

Weiter heißt es: "Geldmangel ist der Feind der staatlichen Hoheit. Nicht nur auf der Bundesebene finden sich zahlreiche Beispiele für wünschenswerte politische Ziele, die aus blanker Geldnot infrage gestellt werden. Die Sanierung ihrer historischen Ortskerne ist den badenwürttembergischen Stadt- und Gemeindeverwaltungen stets ein hehres Anliegen. Doch
oft sind die Kassen schlicht zu leer, um die geschichtsträchtigen Preziosen selbst zu sanieren.
Doch auch der Verkauf birgt Risiken. Bestes Beispiel ist ein Fachwerkensemble rund um das ehemalige Rathaus im Freiberger Stadtteil Beihingen. Ende 2003 beschloss die Stadt, die vier Gebäude in der Neckarstraße zu verkaufen. Eine Sanierung hätte bis zu 500 000 Euro gekostet. Rund zwei Dutzend Bauträger wurden angeschrieben, aber keiner hatte Interesse. Einziger Interessent war die Leonberger Immobiliengesellschaft Imac. „Wir waren froh, dass wir jemanden gefunden hatten“, sagt der Freiberger Stadtbaumeister Wolfram Riegler, „damals waren diese Probleme noch nicht bekannt.“ Die Probleme, von denen Riegler spricht, betreffen einerseits den Imac-Geschäftsführer Matthias Heißner. Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen den Chef der Leonberger Firma wegen des Verdachts auf Betrug, Untreue und Insolvenzverschleppung. Heißner und sein Kollege Erik R. sollen über die Imac-Tochter Thema, die Immobilien in ganz Baden-Württemberg verwaltet, unter anderem Mietkautionen veruntreut haben. Aus einzelnen Strafanzeigen hat sich inzwischen eine Lawine entwickelt, mehr als 100 Geschädigte hätten sich inzwischen gemeldet, teilt eine Sprecherin der Staatsanwaltschaft mit. Probleme bereitet Heißners Immobilienfirma aber auch an ganz anderer Front: Ihr wird Billigsanierung vorgeworfen. Das Ehepaar Brandt hat für rund 230 000 Euro das
ehemalige Backhäusle neben dem alten Rathaus in Freiberg gekauft. Das historische Ensemble wurde von der Imac generalsaniert. Die Fassade erstrahlt in neuem Glanz. Aber innen haben sich Feuchtigkeit und Schimmel eingenistet. Wer das Haus betritt, wird von einem modrigen Geruch empfangen. Laut einem von der IHK vereidigten Sachverständigen sind Wände im Untergeschoss doppelt so feucht, wie sie sein sollten. Statt den Keller der am Hang liegenden
Gebäude aufwendig von außen gegen Feuchtigkeit abzudichten, sei billigerer Sanierungsputz
aufgetragen worden. Eine Reparatur wird laut dem Gutachter rund 100 000 Euro kosten.
Nach etlichen Telefonaten wurde Holger Brandt mitgeteilt, dass der Generalunternehmer
sich weigere, erneut für die Imac tätig zu werden, weil Rechnungen nicht beglichen
worden seien. „Herr Heißner hat mir am Telefon gesagt, dass ihn das Ganze nicht mehr interessiert“, sagt Holger Brandt. Weil das Ehepaar das Häusle nicht von der Imac, sondern von einer Familie gekauft hat, versuchen die Brandts, die Immobilie an die Vorbesitzer
zurückzugeben. Matthias Heißner äußert sich am Telefon nicht zu den Vorwürfen. „Ich wünsche Ihnen einfach nur einen schönen Tag“, sagt er – und legt auf. Ob das Thema Billigsanierung auch zu einer Lawine anwächst oder es beim Einzelfall bleibt, ist noch offen. Ein Kenner der Bauszene, der nicht in der Zeitung genannt werden will, vermutet, dass hinter solchen schlampigen Sanierungsarbeiten Methode stecken könnte. Wenn ein Bauträger die Preisspirale weit nach unten drehe, stünden am Ende der Kette Handwerker, die sehr viel Arbeit für sehr wenig Geld übernehmen müssten – auf Kosten der Qualität. „Wenn man so etwas hört, erschrickt man“, sagt der Markgröninger Bürgermeister Rudolf Kürner. Die Imac ist zurzeit im Begriff, den historischen Landesfruchtkasten, einen Fachwerkbau aus dem Jahr 1468, zu sanieren. „Von außen gefällt es mir sehr gut“, sagt Kürner, „ich hoffe, dass innen auch alles richtig gemacht wird.“ Als das Land vor zwei Jahren der Stadt das Haus in der Altstadt zum Kauf anbot, winkte diese ab. Man sah keinen kommunalen Bedarf, zudem hatte die Sanierung von Herrenküferei und Wimpelinhaus kurz vorher rund sieben Millionen Euro verschlungen. Reine Privatsache sei der Fruchtkasten deshalb keineswegs, sagt Kürner. Ein städtischer Mitarbeiter solle einen verstärkten Blick auf das Gebäude werfen, „und wir werden prüfen, ob eine Kontrolle des Landratsamts nötig sein wird“."

Juristisches (4) - "Hausverkäufer müssen informieren" (aus der Süddeutschen Zeitung)

2008-10-06T14:12:00.003+02:00

Die Süddeutsche Zeitung beschäftigt sich in der aktuellen Ausgabe mit dem Thema Feuchtigkeitsschäden und der damit zusammenhängenden Hinweispflicht des Verkäufers (Link).

Dort heißt es: "Schwerwiegende Schäden durch Nässe am Haus darf der Besitzer möglichen Käufern nicht verschweigen. Kommt es zum Kaufvertrag, ohne dass darüber informiert wurde, haftet der Verkäufer für den Schaden.

Darauf weist der Deutsche Anwaltverein (DAV) in Berlin unter Berufung auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Az.: 4 U 198/07 - 64) hin.

Selbst wenn der Kaufvertrag eine Gewährleistung ausschließt, sei der Verkäufer dazu verpflichtet, für diese Mängel aufzukommen.

In dem Fall kauften die Kläger ein Haus für 64.000 Euro. Drei Monate nach dem Einzug stellten sie massive Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer fest, die sich später im Wohn- und Kinderzimmer fortsetzten.

Ein Sachverständiger fand heraus, dass die Nässe aus dem Keller kam und errechnete Sanierungskosten in Höhe von 11.000 Euro.

Der Verkäufer weigerte sich, diese Kosten zu übernehmen. Er verwies auf den Kaufvertrag, der die Gewährleistung ausschließe. Die neuen Hausbesitzer zogen daraufhin vor Gericht und bekamen Recht.

Nach Ansicht der Richter kannte der Vorbesitzer die Schäden und hatte sie beim Verkauf arglistig verschwiegen. Daher gelte der Gewährleistungsausschluss in diesem Fall nicht. Die Käufer hätten von dem offenkundigen Mangel nichts gewusst, denn bei der einzigen Kellerbesichtigung sei dieser vollgestellt gewesen.

Käufer dürften außerdem darauf vertrauen, dass ihnen ein solcher Schaden vor Vertragsabschluss mitgeteilt wird."

Quelle: www.sueddeutsche.de

Presse-Recherche Teil10

2008-09-20T10:24:00.004+02:00

Einmal mehr wird das Thema Insolvenz einer Firma aus der IMAC-Gruppe in der Presse behandelt. In einem aktuellen Artikel (Link) schreibt die Stimme aus Heilbronn (www.stimme.de) unter der Überschrift: "Thema-Kunden fühlen sich betrogen".

Im Text heißt es: "Sie fühlen sich alle geprellt, Mieter genauso wie Wohnungseigentümer. Der Firmenname Thema treibt manchem die Zornesröte ins Gesicht. Auf die Rückzahlung ihrer Kautionen pochen die einen, ihre Mieteinnahmen verlangen die anderen. Die Staatsanwaltschaft Stuttgart ermittelt gegen Geschäftsführer Matthias Heißner wegen Untreue, Betrugs und Insolvenzverschleppung (die Heilbronner Stimme berichtete). Die ehemalige Hausverwaltung mit Sitz in Leonberg, die auf Anfragen der Zeitung nicht mehr reagiert, hatte zahlreiche Objekte in der Region betreut, die Miete an die Eigentümer weitergeleitet, die Nebenkosten verwaltet."

Über das Schicksal einzelner Thema-Kunden schreibt die Autorin Petra Halamoda weiter: "Sorge wegen Kautionen Das böse Erwachen kam für die Senioren des betreuten Wohnens in der Seestraße 38/40 in Heilbronn-Böckingen, als die Stadtwerke Wasser-Sperre ankündigten. Grund: 11 000 Euro von der Thema standen aus. „Die wollten uns allen Ernstes alles abdrehen und einen Wasserwagen vor die Tür stellen.“ Sabine Schicke von der Diakonie schüttelt den Kopf. „Eine Dame hat fast den Herzkasper gekriegt. Zum Glück war ihre Tochter da.“ Ataman Turanli, Geschäftsführer der Heilbronner Versorgungs GmbH, räumt ein: „Diese Situation war ein Härtefall. Da versuchen wir alles, bevor das Wasser abgestellt wird. Wir haben lang ausgehalten. Rund anderthalb Jahre wurde nicht gezahlt.“ Die Diakonie schoss das Geld vor.

Eine weitere Sorge gilt dem Verbleib der Kautionen. Die hatte die Verwaltungsfirma auf ein Sammelkonto gelegt, das ab Mitte 2007 für alles Mögliche genutzt worden war, hatte Thema-Insolvenzverwalter Holger Leichtle gesagt. 500 000 Euro sind verschwunden.

Ratlos macht das die Bewohner der Nordstraße 2 im Neckarsulmer Teilort Obereisesheim. „Ich weiß nicht, was kommt“, sagt Maria Dukart in gebrochenem Deutsch. „Wenn das Geld weg ist: Das ist nicht recht.“ Ihr Nachbar, dessen zwei Kinder zwischen den Beinen hervorlugen, ergänzt: „Die Mehrheit denkt, das Geld ist verloren. Aber unser Vermieter ist ein anständiger Mensch. Vielleicht kriegen wir von ihm die 1200 Euro.“ Ein Betrag, der tiefe Löcher ins Budget reißt. Ortsvorsteher Andreas Gastgeb: „In diesem Gebiet mit sozialem Wohnungsbau bilden ausländische Bürger die Mehrheit. Eine Klientel, der es finanziell nicht rosig geht.“

Auch im betreuten Wohnen in Böckingen hatte niemand der Praxis mit dem Sammelkonto misstraut. „Das sind alte Leute. Die machen, was man ihnen sagt“, sagt Betreuerin Sabine Schicke. „Ich denke, dass alles flöten ist. Das macht den Leuten wahnsinnig zu schaffen. Hier ist keiner reich. Viele brauchen das Geld dringend, wenn sie ausziehen.“ Margarete Betz (81) ärgert sich. „Dass sich die Kerle nicht schämen, sich an den Ärmsten zu vergreifen. Das sind doch Charakterlumpen.“ Auch die Nebenkosten waren fehlerhaft. 700 Euro Nebenkosten sollte sie zahlen, korrekt waren 100 Euro.

Der Mann, der den Kuddelmuddel entwirren darf, ist der neue Verwalter Hans-Jürgen Erlitz. Seit 20 Jahren im Geschäft, hat der Untereisesheimer „so etwas noch nie erlebt“. Von der Thema hat er Häuser übernommen, bei denen monatelang keine Gebäudeversicherung gezahlt wurde. Nicht auszudenken, wenn ein Feuer ausgebrochen wäre. Weil er „richtig Druck machte“ und mit Strafanzeige drohte, konnte er die Abschlagszahlungen realisieren, insgesamt 20 000 Euro.

Zu gutmütig Manche Eigentümergemeinschaften musste er erst auf die Misere aufmerksam machen. „Die Leute sind so gutmütig in dem Bereich und lassen sich vertrösten“, erklärt sich Erlitz die Tatsache, dass nur wenige Rabatz machten. Auch Scham spiele eine Rolle. „Zudem ist das Rundum-Sorglos-Paket, mit denen die Objekte beworben wurden, anfangs gut gelaufen. Die Eigentümer hatten eine Garantie für die Zahlungen, kannten die Bewohner meist gar nicht.“ Eigentümerin Gertrud Zieger ist aus anderem Holz. „Ein Jahr habe ich keine Miete gesehen, die hat die Firma eingestrichen“, sagt die Obereisesheimerin. „Ich habe die Chefs mit E-Mails bombardiert.“ Drei Prozesse gewann sie gegen die Thema, 8000 Euro stehen ihr zu. Das bringt ihr nichts. „Das Urteil konnte nicht vollzogen werden.“"

Presse-Recherche Teil 9

2008-08-27T10:42:00.004+02:00

In einem aktuellen Artikel greift die Heilbronner Stimme den Fall IMAC bzw. Heißner unter dem Titel "Investor im Visier der Staatsanwaltschaft" wieder auf.

Dort heißt es unter anderem:"Inzwischen steckt der Leonberger, dessen Immobilien-GmbH Imac auf die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude spezialisiert ist, offenbar bis zum Hals in Schwierigkeiten. Seit Monaten ermittelt die Staatsanwaltschaft Stuttgart gegen ihn. Wegen Untreue, Betrugs und Insolvenzverschleppung. Bei drei Razzien, unter anderem in Heißners Privatwohnung und zwei seiner Firmen, der Imac und der Thema, beschlagnahmten die Fahnder kistenweise Ordner. Das bestätigte die Staatsanwaltschaft auf Nachfrage. Der Vorwurf der Insolvenzverschleppung betrifft die Firma Thema, welche die Miete für Wohnungen an deren Eigentümer weiterleitete. Sie verwaltete die Objekte der Imac. Bereits im Februar 2007 hatten hier Ermittlungen begonnen, so eine Sprecherin der Staatsanwaltschaft Stuttgart. „Zu Beginn erschien alles relativ klein, dann nahm es immer größere Dimensionen an.“"

Weiter schreibt die Zeitung:
"Kautionen verschwunden

In Hochzeiten beschäftigte die Thema 40 Mann. „Jetzt arbeitet dort niemand mehr. Die Firma hat sich tot gelaufen“, sagt Holger Leichtle. Der Rechtsanwalt ist inzwischen als Insolvenzverwalter bestellt. Seit Ende Juli ist das Insolvenzverfahren eröffnet. Nun bleibt zu prüfen, „ob genug Masse vorhanden ist, um Gericht und Verwaltung zu bezahlen“. Seine Einschätzung: „Es ist nichts Greifbares mehr da.“ Nur noch Ansprüche gebe es. „Eine korrekte Buchführung existierte bei der Firma Thema nicht. Kautionen der Mieter kamen auf ein Sammelkonto, das ab Mitte 2007 für alles Mögliche benutzt wurde.“ 500 000 Euro an Mietkautionen seien verschwunden.

Insgesamt taxiert er den Schaden auf „bis zu fünf Millionen Euro“. Auf Ende Oktober hat der Jurist alle Zwischenmietverträge der Thema gekündigt. Rund 2000 Gläubiger hat er angeschrieben. Der Insolvenzverwalter prognostiziert: „Heißner haftet nur mit Teilbeträgen. Er wird nicht für dieses Desaster aufkommen müssen.“ Die Imac sei von der Sache nicht betroffen."

Zu unserem Fall schreibt die Stimme: "Matthias Heißner steht indes auch bei den Sanierungen Ärger ins Haus. Dem Ehepaar Brandt, das in Freiberg am Neckar im Landkreis Ludwigsburg eine Heißner-Immobilie für 230 000 Euro gekauft hatte, habe ein Gutachter bescheinigt, dass die unsachgemäße „Billig-Sanierung“ des Altbaus zu Feuchtigkeitsschäden geführt hatte. Diese zu beseitigen würde rund 100 000 Euro kosten. Die Wohnung gekündigt, das anbezahlte Haus unbewohnbar, ein Rechtsstreit in Aussicht und auf der Suche nach einer Unterkunft, für die parallel Miete fällig wird: „Das bringt einen an die Grenzen“, sagt Holger Brandt. „Heißner bezeichnete das als Kinderkram, der ihn längst nicht mehr interessiere.“ Eine Gewährleistung seitens der Imac bestehe nicht, sei Heißners Standpunkt. „Seitdem ist er für uns nicht mehr erreichbar.“"

Abschließend: "Der Presse gegenüber wirft die Imac Nebelkerzen. Auf zahlreiche Anfragen unserer Zeitung reagierte Heißner nicht mehr. Ein Mitarbeiter teilte mit, in Wimpfen habe der Bauträger gewechselt, die BW Denkmal-Projektgesellschaft mbH sei zuständig. Nur: Die Firma läuft unter gleicher Adresse wie die Imac. Deren Geschäftsführer hielt einst Vorträge über die Vermieterschutzkartei – eine weiteres Heißner-Projekt. Anrufe laufen auch hier ins Leere."

Quelle: www.stimme.de

Juristisches (3) - Haftung für verschwiegene Mängel

2008-08-22T17:03:00.001+02:00

Quelle: www.ra-heinicke.de

über: www.baurechtsurteile.de

"OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006, 5 U 1111/05

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger vom Beklagten ein Haus erworben. In dem Vertrag war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Es stellte sich hinterher heraus, dass die Kellerwände feucht waren. Aufgrund Sachverständigengutachtens konnte nachgewiesen werden, dass dies auf eine mangelhafte Abdichtung zurückzuführen sei und dem Verkäufer bekannt gewesen sein müsste. Der Käufer beruft sich auf den Gewährleistungsausschluss und darauf, dass er dem Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags gegenüber erklärt habe, dass es sich einen alten Keller handeln würde.

Das OLG sprach dem Käufer die Sanierungskosten zu. Anspruchsgrundlage sei Schadenersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels. Im Hinblick hierauf sei dann auch der Haftungsausschluss nicht wirksam. Denn für arglistig verschwiegene Mängel könnte die Haftung nicht ausgeschlossen werden. Es handele sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel. Eine betrügerische Absicht des Verkäufers sei keine Voraussetzung für den Anspruch. Es reicht vielmehr aus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er diese zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Käufer diesen Mangel nicht erkannt hat, bei Erkennen jedoch möglicherweise den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte. Allein der Hinweis darauf, dass es sich um einen alten Keller handelt, sei für die Aufklärung nicht ausreichend, sondern eher verharmlosend. Die fehlende Außenabdichtung stelle aber immer einen wesentlichen Mangel dar, da mit ständig wiederkehrenden schweren Feuchtigkeitsschäden zu rechnen ist."

Juristisches (2) - Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages schon bei geringen Mängeln möglich

2008-08-22T16:56:00.003+02:00

Quelle:
Rechtsanwältin Simone Scholz
Firnhaberstraße 5a
70174 Stuttgart
www.rechtsanwaltsofort.de

über: www.baurechtsurteile.de

"Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2006 kann ein Immobilienkäufer im Falle einer arglistigen Täuschung nun auch wegen geringfügigen Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten.

Grundsätzlich kommt ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Mängeln der Immobilie nur dann in Betracht, wenn der Mangel nicht unerheblich ist. Nach der Entscheidung des BGH ist der Rücktritt nunmehr auch bei einem unerheblichen Mangel möglich. „Nämlich dann, wenn der Verkäufer über diesen Mangel arglistig getäuscht hat“, klärt die Rechtsanwältin Simone Scholz aus Stuttgart auf.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Käufer eine Immobilie zum Preis von rund 85.000 Euro gekauft, unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Nach Übergabe der Wohnung stellte der Käufer einen Feuchtigkeitsschaden fest, dessen Beseitigung 2.500 Euro gekostet hätte. Dem Verkäufer war dieser Feuchteschaden bereits vor Kaufvertragsabschluss bekannt. Der Käufer forderte den Verkäufer zur Mangelbeseitigung auf. Nachdem der Verkäufer ablehnte, trat der Käufer vom Kaufvertrag zurück.

Landgericht und Oberlandesgericht Oldenburg wiesen die Klage auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises ab. Zur Begründung führten die Gerichte an, dass es sich im Hinblick auf die geringen Mangelbeseitigungskosten von 2.500 Euro lediglich um einen unerheblichen Mangel handele und die Interessen des Verkäufers am Fortbestand des Vertrages überwiegten; schließlich müsse der Verkäufer im Falle einer Rückabwicklung nicht nur den Kaufpreis, sondern zudem die Notarkosten, Grundbuchkosten und Darlehenskosten erstatten.

Der BGH hingegen vertritt die Auffassung, dass es ausschlaggebend darauf ankomme, dass dem Verkäufer der Schaden vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt war und er dies dem Käufer arglistig verschwiegen habe. Bei einer arglistigen Täuschung durch den Verkäufer müsse er auch für unerhebliche Mängel einstehen und die Rückabwicklung des Vertrages mit seinen schwerwiegenden Folgen hinnehmen. Der BGH begründet seine Rechtsansicht damit, dass das Vertrauen des Verkäufers in den Bestand des Kaufvertrages keinen Schutz verdiene, wenn er durch eine arglistige Täuschung zustande gekommen sei."

Juristisches - Formelhafter Ausschluß von Gewährleistungsansprüchen wegen Sachmängeln nicht immer rechtswirksam

2008-08-22T16:27:00.006+02:00

Auf der Seite www.baurechtsurteile.de findet sich eine interessante Urteilsbesprechung zum Thema Gewährleistungsauschluß in Kaufverträgen für Immobilien.

Kurz zusammengefasst heißt es: "Der formelhafte Gewährleistungsausschluß beim Kauf eines neu errichteten Hauses - nicht immer rechtswirksam." (Link)

Unter Verweis auf die Seite www.rechtsanwaltsofort.de wird ein Urteil des BGH vom 8. März 2007 besprochen (Az. VII ZR 130/05), in dem die in den meisten Immobilienkaufverträgen verwandte Formel zum Ausschluß der Gewährleistung für angreifbar erklärt wird. Hintergrund ist die Meinung des BGH, daß es sich hierbei um formelhafte Gewährleistungsauschlüsse handelt, die gemäß § 242 BGB einer Inhaltskontrolle zu unterziehen sind. "Der formelhafte Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser kann demnach unwirksam sein, wenn die einschneidenden Rechtsfolgen einer solchen Freizeichnung nicht von vornherein zwischen den Vertragsparteien eingehend erörtert wurden und der Erwerber vom Notar nicht nachhaltig darüber belehrt wurde."

Weiter heißt es: "Der Verkäufer wird aufgrund seiner Interessenlage den Gewährleistungsausschluss mit dem Käufer nicht besprechen", bemerkt Scholz. "An einer eingehenden Erörterung der Vertragsklausel zwischen den Vertragsparteien fehlt es in der Praxis deshalb zumeist." Es ist somit von entscheidender Bedeutung, ob der Notar den Käufer ausführlich über die Folgen des Gewährleistungsausschlusses belehrt hat. Hierbei muss der Notar auf die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko hinweisen.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Notar von dieser ausführlichen Beratungspflicht nur ausnahmsweise absehen. Und zwar nur dann, wenn er sich davon überzeugt hat, dass die Beteiligten sich über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind und die konkrete Vertragsgestaltung dennoch wollen. "Gemäß Urteil des BGH vom 08.03.2007 stellt der BGH hieran aber hohe Anforderungen", berichtet die Rechtsanwältin. "So reicht es nach dieser Entscheidung nicht aus, wenn der Notar beim Verlesen der Ausschlussklausel innehält und nachfragt, ob der Käufer das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe." Auch die Tatsache, dass einem Käufer wegen seiner Ausbildung die Bedeutung eines Gewährleistungsausschlusses grundsätzlich bekannt sei, entbinde den Notar nicht von seiner ausführlichen Belehrungspflicht. Der Notar muss sich vielmehr davon überzeugen, dass der Käufer sich der vollen Tragweite des Gewährleistungsausschlusses bewusst ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will."

Wichtig - und interessant für unseren Fall: " Allerdings finden die dargestellten Anforderungen des BGH an die Wirksamkeit eines formelhaften Gewährleistungsausschlusses nur Anwendung, wenn es um ein neu errichtetes Gebäude geht oder um ein so zu behandelndes Gebäude. Häuser, die nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen einen neuwertigen Zustand aufweisen, sind wie neu errichtete Häuser zu behandeln."

Quelle:
Rechtsanwältin Simone Scholz . Firnhaberstraße 5a . 70174 Stuttgart
Weitere Informationen unter www.rechtsanwaltsofort.de

über: http://www.baurechtsurteile.de/artikel711-0.html

Und weitere Details sind hier zu finden: Link

Jetzt wird's ernst

2008-08-19T20:50:00.003+02:00

So, nachdem unsere Verkäufer ein sehr sehr großzügiges Vergleichsangebot ausgeschlagen haben ... geht's jetzt in die nächste Runde. Unser Anwalt hat den Kaufvertrag angefochten (wegen arglistiger Täuschung sowie nicht eingehaltener Mangelnachbesserung).

Parallel haben wir die in der IMAC-Affäre sowieso schon aktive lokale Presse informiert. Ich bin zwar nicht sicher ob uns das einen direkten Vorteil im Prozess liefert ... aber wenn dadurch weitere potentielle Kunden vor dieser Firma und deren Geschäftsgebahren gewarnt werden soll uns dass schon genügen.

Schauen wir mal ...

Maklermeinungen

2008-08-17T10:34:00.004+02:00

Nicht alle Makler sind "evil" ... aber manche.

Mehr dazu gibts beim Immobilienportal: Link

Strafprozesse und andere Ungereimtheiten: Was ist "Ficken"

2008-08-17T10:06:00.002+02:00

Das find ich lustig:

Strafprozesse und andere Ungereimtheiten: Was ist "Ficken"

Der nächste Schritt

2008-08-15T09:10:00.002+02:00

Heute haben wir endlich einen Termin bei unserem Anwalt. Es gilt abzuklopfen, welche Möglichkeiten wir zum weiteren Vorgehen haben: Kaufvertrag für nichtig erklären (§323 BGB), arglistige Täuschung bemühen (§123 BGB) oder fehlgeschlagene Nachbesserung monieren (§440 BGB).

Das Motto lautet "kicking ass". Wir werden sehen ...

Wikipedia zur IMAC

2008-08-14T18:27:00.001+02:00

Selbst auf wikipedia.de gibt es eine Zusammenfassung der IMAC-Affäre: (Link)

IMAC: Presserecherche Teil 8

2008-08-14T18:25:00.002+02:00

Auch die Website biz-AWARDS hat das Thema IMAC-Affäre aufgegriffen: "Der Siegerschreck von Leonberg" (Link)

IMAC: Presserecherche Teil 7

2008-08-14T18:21:00.004+02:00

Jetzt hat dann auch der SWR das Thema IMAC-Affäre der Stuttgarter Zeitung aufgegriffen: "Vorwürfe gegen Vermieterschutzkartei" (Link).

IMAC: Presserecherche Teil 6

2008-08-14T16:52:00.003+02:00

Diesmal schreibt die Stimme über Herrn Matthias Heißner , Geschäftsführender Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg (Link).

Der Artikel "Fachwerk-Schmuckstück sorgt für Streit" beschreibt die aktuellen Probleme, die Herr Heißner bei der Sanierung eines Objektes im Bad Wimpfen hat.

Bleibt zu hoffen, dass die Verantwortlichen der Stadt sich genau informiert haben, mit wem sie hier zusammenarbeiten.

IMAC: Presserecherche Teil 5

2008-08-14T16:48:00.002+02:00

Die Stuttgarter Zeitung schreibt am 24. Juni 2008 im Artikel "Bankenaufsicht prüft Affäre um geplünderte Vermieterkonten" erneut über den Geschäftsführenden Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg (Link).

In dem Artikel heißt es: "Der Fall des von den Sparkassen ausgezeichneten "Vermieterschützers", der zahlreiche Vermieter geprellt haben soll, beschäftigt nun auch die Bankenaufsicht. Die betroffene Immobiliengesellschaft hat derweil Insolvenz angemeldet."

IMAC: Presserecherche Teil 4

2008-08-14T16:40:00.002+02:00

Am 30. Mai 2008 veröffentlicht die Stuttgarter Zeitung einen weiteren Artikel über Herrn Matthias Heißner, den Geschäftsführenden Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg: "Razzia beim Träger des Sparkassenpreises" (Artikel leider nur kostenpflichtig verfügbar).

Inhalt des StZ-Artikels: "Die Ermittlungen gegen einen vom Sparkassenverband ausgezeichneten Immobilienunternehmer gewinnen an Fahrt. Fahnder haben Büros und Privaträume durchsucht, neben Betrug und Untreue wird auch Insolvenzverschleppung vermutet."

Weiter heißt es: "Bereits sei einigen Wochen ermittelt die Staatsanwaltschaft Stuttgart gegen den Leonberger Immbilienunternehmer Matthias Heißner, der vom Sparkassenverband Baden-Württemberg mit dem Gründerpreis 2006 ausgezeichnet worden war." ... "Bei de Justiz und der StZ melden sich derweil immer mehr Wohnungseigentümer aus ganz Süddeutschland, die sich von Heißner geschädigt fühlen. Viele von Ihnen werten es als wenig glaubhaft, dass er die Verantwortung auf seinen Kollegen R. - einen ehemaligen Auszubildenden von ihm - abwälze."

IMAC: Presserecherche Teil 3

2008-08-14T16:29:00.003+02:00

In einem Artikel vom 16. Mai 2008 (leider nur kostenpflichtig verfügbar) schreibt die Stuttgarter Zeitung erneut über den Geschäftsführenden Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg: "Prämierte Geschäftsidee bereitet Land viel Ärger".

In dem Artikel schreibt die StZ: "Die Affäre um den Gewinner des Gründerpreises 2006 wird für den Sparkassenverband immer peinlicher: Die ausgezeichnete Geschäftsidee ist offenkundig nicht neu gewesen. Deswegen korrigierte die Regierung heimlich ihre Würdigung."

IMAC: Presserecherche Teil 2

2008-08-14T16:23:00.002+02:00

In einem zweiten Artikel zur IMAC schreibt die Stuttgarter Zeitung am 8. Mai 2008 darüber, dass der Sparkassenverband seine zukünftigen Preisträger nun genauer "unter die Lupe" nehmen möchte (Link).

Hintergrund sind die aktuellen "... Ermittlungen gegen den Gewinner seines Gründerpreises."

"Betroffen haben Sparkassenverband und Wirtschaftsministerium auf die durch einen StZ-Bericht bekanntgewordenen Ermittlungen gegen den Leonberger Immobilienunternehmer Matthias Heißner reagiert. Die Staatsanwaltschaft Stuttgart verdächtigt ihn und einen Mitgeschäftsführer, im Rahmen der Wohnungsverwaltung Gelder veruntreut zu haben. Heißner bestätigte, dass ein sechsstelliger Betrag verschwunden sei, macht dafür jedoch einen Kollegen verantwortlich."

IMAC: Presserecherche

2008-08-14T16:03:00.002+02:00

Nachdem sich der Traum von unserem Haus mittlerweile in einen Alptraum verwandelt hat, haben wir angefangen zu recherchieren, mit wem wir es da zu tun haben. Und sieheda - der Geschäftsführende Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg, Herr Matthias Heißner ist kein unbeschriebenes Blatt.

Folgendes kann man über ihn lesen:

Stuttgarter Zeitung vom 5. Mai 2008 (Link)
Unter der Überschrift "Vermieterschützer wird zum Vermieterschreck" schreibt das Blatt über die Auszeichung des Herrn Matthias Heißner im Jahre 2006 im Rahmen des vom Sparkassenverbandes Baden-Württemberg durchgeführten Existenzgründerwettbewerbes. "Mit Erstaunen lasen etliche seiner Kunden in der Zeitung, dass gerade er als Schutzpatron der Vermieter geehrt wurde. Das passte so gar nicht zu den Erfahrungen, die sie gerade mit ihm machten." ... "Es begann damit, dass in einem Monat die garantierten Mietzahlungen ausfielen. Der Rückstand wurde in Raten abgestottert, doch später stockte der Geldfluss erneut. Durch einen Mahnbescheid vom Gericht erfuhr eine Eigentümergemeinschaft 2007, dass die Heizölrechnung nicht bezahlt worden war. Sie forschte nach - und stieß auf desolate Verhältnisse: Handwerker- und Wartungsrechnungen waren über Jahre gar nicht oder erst nach Mahnungen beglichen worden, die Rücklagen hatten sich bis auf kleine Reste scheinbar in Luft aufgelöst, Kautionen waren spurlos verschwunden, Sparbücher heimlich geplündert worden."

Weiter beschreibt die Stuttgarter Zeitung in diesem Artikel, wie andere Kunden der IMAC ähnliche Erfahrungen gemacht haben wie wir: "... Die Geschädigten nahmen Kontakt mit anderen Thema-Kunden auf, vielerorts bot sich das gleiche Bild. Es gab offenbar Dutzende Eigentümer mit ähnlichen Erfahrungen. Ihre Beschwerden beim Verwalter blieben indes meist fruchtlos. Heißner und sein Mitgeschäftsführer Erik R hätten wechselseitig aufeinander verwiesen, berichteten Betroffebne, versprochene Rückrufe seien ausgeblieben..."

Auch über die strafrechtlichen Ermittlungen der Staatsanwaltschaft schreibt sie Stuttgarter Zeitung: "... der Staatsanwaltschaft Stuttgart. Dort laufen seit einigen Monaten Ermittlungen gegen Heißner und seinen Kollegen Erik R. unter dem Aktenzeichen 102/Js 116495/07. Zunächst lautete der Vorwurf auf Betrug, inzwischen auf Untreue"

Das es sich hierbei nicht um ein kleines Problem handelt, stellt die Stuttgarter Zeitung durch Nachfrage bei Herrn Heißner fest: "Insgesamt fehle ein "sechsstelliger Betrag", der womöglich "nur die Spitze des Eisbergs" darstelle."

Na toll, jetzt haben wir es mit einem Bauträger zu tun, der zu einer Unternehmensgruppe mit derartigen Geschäftsgebahren gehört.

Augen geöffnet

2008-08-14T15:55:00.001+02:00

Da es nach diesem letzten Telefonat mit der IMAC keine weiteren Fortschritte mehr gab, entschieden wir uns zu handeln.

Wir beauftragten einen Sachverständigen (genauer: von der IHK Region Stuttgart öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden) mit der Untersuchung des Wasserschadens im Keller.

Die Begehung und Untersuchung fand am 12. Juli 2008 statt. Das vorläufige Ergebnis ist erschreckend. Das Gutachten wird am 15. Juli 2008 fertig sein. Am 15. Juli 2008 Nachmittags haben wir einen Termin bei unserem Rechtsanwalt.

Die IMAC lässt die Maske fallen

2008-08-14T15:45:00.000+02:00

Nachdem wir sehr lange nichts mehr von der IMAC oder dem Architekten gehört hatten, fragten wir telefonisch nach, wie der Stand der Dinge bezüglich unseres feuchten Hauses sei.

So telefonierte ich am 21. Juli 2008 mit dem Geschäftsführenden Gesellschafter der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG mit Sitz in Leonberg - Herrn Matthias Heißner. Dieser war auch bei der Begehung der Immobilie am 23. Juli 2008 anwesend und kannte somit die getroffenen Vereinbarungen.

Jetzt am Telefon jedoch wollte er davon nichts mehr wissen. Er teilte mir nur mit, dass es zwischen uns als Käufer des Hauses und ihm (Bauträger) gar keine Vertragsbeziehung geben würde ... und das obwohl uns im Kaufvertrag alle Gewährleistungsansprüche abgetreten worden waren. Weiterhin teilte er mit, dass er an einer zeitnahen Sanierung des Wasserschadens nicht interessiert sei.

Die auf der Homepage propagierte Unternehmensphilosophie "... IMAC - Die Denkmalmanufaktur konzipiert Wohnraum mit bedarfsgerechten Grundrisslösungen in außergewöhnlicher Bauqualität zu marktgerechten Preisen..." scheint also nichts als eine bloße Marketingaussage zu sein.

Warten auf die Beseitigung des Wasserschadens

2008-08-14T15:35:00.000+02:00

Nachdem wir lange nichts mehr gehört hatten - weder von unseren Verkäufern, noch von dem Bauträger und schon gar nichts mehr von unserem Makler (der hatte ja inzwischen sein Geld), tat sich endlich mal wieder etwas: Unsere Verkäufer hatten ihre Gebäudeversicherung über den Wasserschaden informiert. Weshalb sie sich nicht an den Bauträger gewandt haben (schliesslich bestand ja wohl noch Gewährleistung) konnte man uns nicht sagen.

Nun, der Versicherungsgutachter stellte schnell fest, dass es sich um von aussen eindringendes Wasser handelte und somit nicht um einen Versicherungsfall. Nähere Untersuchungen führte er (aus naheliegenden Gründen) nicht durch.

Am 23. Juli 2008 fand dann endlich eine Begehung des Hauses durch den Verkäufer, den Makler, Vertreter der IMAC sowie des Architekten statt.

Im wesentlichen wurde der Wasserschaden zur Kenntnis genommen, und die IMAC beauftragte den Architekten sich um die Beseitigung des Schadens zu kümmern. Der Architekt schlug vor, den verbauten Sperrputz überprüfen und ggf. erneuern zu lassen. Dies würde das Problem auf jeden Fall beseitigen.

Die Renovierungsübergabe

2008-08-14T15:32:00.000+02:00

Am 11. Juli 2008 fand endlich die Renovierungsübergabe des Objektes statt. Wir hatten dafür 10% der Kaufsumme angezahlt.

Im Übergabeprotokoll vermerkten wir natürlich den zu diesem Zeitpunkt noch nicht beseitigten Wasserschaden im Keller ... sowie einige weitere kleinere Mängel. Die Verkäufer sicherten uns die Beseitigung aller Mängel bis zum 18. August 2008 zu. Die finale Übergabe des Hauses gegen Zahkung der restlichen 90% der Kaufpreissumme wurde im Kaufvertrag auf den 01. September 2008 festgelegt. Eigentlich ausreichend Zeit um sich um alles kümmern zu können.

Der Schock: Wasserschaden

2008-08-14T15:23:00.000+02:00

Am 5. Juni 2008 - also kurz vor der vereinbarten Renovierungsübergabe zu der die Haftung für Schäden am Haus auf uns als Käufer übergegangen wäre - meldete sich der Verkäufer und teilt kurz mit: "... ich wollte Ihnen mitteilen, dass mir im Kellergewölbe an der Wand gegenüber der Sauna Feuchtigkeitsflecken aufgefallen sind. Dieses habe ich umgehend der Firma IMAC, der Bauträger der Anlage ist, mitgeteilt ..."

Autsch! Damit hatten wir nich gerechnet. Schliesslich hatte uns doch der Makler einige Zeit vorher (sogar schriftlich) versichert: "... Haus ist und war auch schon VOR Sanierung trocken ...". Es gab also eigentlich nichts zu befürchten.

Der Verkäufer versicherte uns weiter, dass sich die IMAC bereits um die Beseitigung des Schadens kümmern würde.

Unser Makler konnte oder wollte sich an seine o.g. Aussage nicht mehr erinnern, vergass jedoch nicht an die noch offene Maklerrechnung zu erinnern. Selbstverständlich zahlten wir diese noch nicht. Wir warteten zunächst die Renovierungsübergabe ab. Diese sollte - wegen des ganzen Hin- und Her um einige Zeit verzögert - am 11. Juli 2008 stattfinden.

Das lange Warten auf die Schaffung der Kaufvoraussetzungen

2008-08-14T15:17:00.000+02:00

Nachdem wir nun also Käufer eines Hauses waren, welches der Verkäufer eigentlich noch gar nicht besass (fehlende Eintragung im Grundbuch; noch ausstehende Löschung der Bauträgergrundschuld), warteten wir ungeduldig darauf, dass unser Verkäufer sich endlich um die Erledigung dieser Themen kümmerte. Tat er leider nur nicht.

Wer jedoch regelmäßig nachfragte ob wir seine Rechnung auch schon bezahlt hätten war unser Makler.

Auf Anraten unseres Rechtsanwaltes jedoch behielten wir die Zahlung zurück, bis wenigstens alle Voraussetzungen für die Gültigkeit des Kaufvertrages gegeben waren.

Viele Wochen später - am 25. Juni 2008 - war es dann soweit: Das Notariat in Freiberg am Neckar konnte die notwendigen Änderungen am Grundbuch durchführen und uns als neue Eigentümer vormerken.

Der Notartermin

2008-08-14T15:08:00.000+02:00

Am 23. Mai 2008 war es endlich soweit: Der Abschluss des Kaufvertrages sollte stattfinden. Im Vorfeld wurde uns seitens des Makler versichert, dass alle Voraussetzungen erfüllt seien (Auflassung aus dem Kaufvertrag Bauträger/Verkäufer) sowie Löschung der Sanierungsdarlehen aus dem Grundbuch.

Nun, erst im Vorzimmer des Notariats in Freiberg am Neckar erfuhren wir, dass beides nicht korrekt war. Eigentlich hätten wir an dieser Stelle vom Kauf absehen sollen. Nur, wenn man glaubt sein Traumhaus gefunden zu haben handelt man nicht unbedingt logisch. Wir leider auch nicht.

Also kam es zum Abschlus des Kaufvertrages - nicht jedoch ohne entsprechende Klauseln zur Gültigkeit des Kaufvertrages einzubauen (Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag wenn die o.g. Voraussetzungen nicht bis zum 01. Juli 2008 erfüllt sind).

Interessant und wenig vertrauenserweckend waren leider auch die Angaben der Verkäufer bzw. des Maklers zur Gewährleistungsfrist die der Bauträger auf die Sanierung des Objektes noch zu gewähren hat. Nach einigem Hin- und Her gab der Makler schliesslich "cirka Frühjahr 2007" als Start für die Gewährleistung an. An dieser Stelle hätten wir zum nächsten Mal aufwachen sollen und den Kauf stoppen. Wie gesagt: Der Traum vom eigenen Haus ...

Langer Weg zum Notartermin

2008-08-14T14:59:00.000+02:00

Der Termin für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages für unser Traumhaus musst von Verkäuferseite mehrfach verschoben werden.

Hierfür gab es zwei Gründe:
1) Aufgrund diverser Unstimmigkeiten zwischen dem Verkäufer und dem Bauträger der IMAC Gesellschaft für Immobilienmanagement mbH & Co. KG war der Verkäufer noch gar nicht Eigentümer des Objektes (Bauträger verweigerte die Auflassung im Grundbuch infolge noch ausstehender Zahlungen).

2) Der o.g. Bauträger hatte vom Umbau dieses und anderer Objekte noch ca. 1,3 Mio. € Umbau- und Sanierungskosten als Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

All dies erfuhren wir leider erst nachdem wir uns für das Objekt entschieden und unsere Finanzierung geklärt hatten. Und, nachdem der Makler den (wie sich jetzt herausstellte) voreiligen Notartermin vereinbart hatte.

Die Besichtigungen

2008-08-14T14:47:00.000+02:00

Bei den Besichtigungen begleitete uns der vermittelnde Immobilienmakler von der Raible Imobilienvermittlung aus Stuttgart.

Nachdem wir uns prinzipiell für das Objekt entschieden hatten, schlossen wir am 28. April 2008 mit diesem Makler einen Vorvertrag für den Kauf ab. Für uns etwas erstaunlich drängte der Makler auf einen sehr schnellen Notartermin zum Abschluss des Kaufvertrages. Erstaunlich deshalb, weil wir die Übernahme des Objektes erst zum 01. September 2008 (also ca. 5 Monate später) vereinbart hatten. Wir gingen zunächst nur davon aus, dass es dem Makler im Wesentlichen darum ging, sein Vermittlungshonorar schnellstmöglich zu kassieren - denn das wurde mit notarieller Beglaubigung des Kaufvertrages fällig ... wie wir später lernen mussten, gab es offensichtlich noch weitere Gründe.

Wie alles begann ...

2008-08-14T14:11:00.000+02:00

Auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie stoßen wir Ende April 2008 auf ein interessantes Angebot im Immbilienscout24: "Wohnen/Arbeiten im Kulturdenkmal: Stilvolles Wohnen in Freiberg a.N." Dort hieß es weiter: "Herrlich am Kirchberg in Freiberg-Beihingen gelegenes Fachwerkhaus (ehemalige Schmiede und Milch-/Backhaus). Dieses Objekt wurde in 2006/2007 von einem erfahrenen Bauträger kernsaniert. Beide Häuser wurden mit einem Glasdurchgang verbunden. Es handelt sichum ein Kulturdenkmla ersten Ranges. Individuelles Wohnen/Arbeiten in historischen Mauern."

Das klang sehr interessant. Die beigefügten Bilder sahen sehr vielversprechend aus. Wir vereinbarten also einen Besichtigungstermin mit dem Makler.